环球关注:二八分化,房地产投资端“优质杠杆”发力
2023年年初,自顶层设计重新定调房地产改革,明确“房地产依旧是支柱产业”,从学术到舆论,对于房地产到底走向何方的讨论就不曾停止。
中指研究院数据,2023年第25周,全国300城宅地成交建面696万㎡,单周环比26%,单周同比-25%,平均溢价率11%。年初至今,全国300城累计宅地成交建面15104万㎡,累计同比-20%;此外,华润置地、保利发展(600048)、建发房产、招商蛇口(001979)、越秀地产的权益拿地金额位居行业前五,分别为419、256、230、200、189亿元。整体看,房地产投资端所呈现的,与炒房客和某些唱衰地产的短视频不同,并没有外界预想中的冷清。
(资料图)
这一现象恰好说明,无论舆论层面的讨论如何演绎,当前不可否认的是,在经济转型时期内的房地产依旧是中国经济支柱行业;不置褒贬地看,在政策指导下的“稳主体”机制会促使房地产行业继续激浊扬清;同样,不言而喻,资源向现存的头部企业靠拢的“二八定律”分化路径会更加明显。
拿地前20强房企(截至2023年6月16)
数据来源:中指研究院,IESC政策及产业研究部收集整理
纠偏和路径转换
2001年全国商品房平均售价2170元/㎡,2020年售价9860元/㎡,20年累计上涨454%,秒杀市场所有投资理财产品,通过“购入-持有-转售”的模式,居民能够低门槛、放心、稳定地实现财富保值增值。
经济问题从来都不能割裂地看待,房地产是严重依靠资金推动的行业,前20年中国快速发展过程中的货币发行量十分客观,之所以没有引发大规模通胀,房地产这个资金蓄水池功不可没。相应地,如果没有不动产投资,普通人无法更直接享受到经济快速腾飞带来的财富增值。否定过去20年的模式,并不能更好地找到未来的出路。进一步来看,2020年“房子是用来住的而不是用来炒”的这个新定位,本质上并没有推翻过往,而是对过度炒作和过度金融化进行了纠偏。
以此看,房地产并不需要被“拯救”,也并不需要让其“重回C位”,在不同周期内所承担的具体职能不同,并不会当然改变其国民经济支柱地位,当下更多的是需要投资者正视周期、降低预期,尊重市场规律,要意识到房价不会永远飙涨,房地产投资不是简单的“买”就能赚,跟所有的投资一样,稀缺优质的标的,才是硬通货。
资料来源:中信证券研究部
通过对比历年政府工作报告可以发现,新时期房地产的增量空间和存量改善在一定维度上将在“改善需求”重叠,让新市民和年轻人安居乐业,是中国式现代化实现过程的重要一环。
优质杠杆与储备
发展路径的转换,让处于调整周期的房地产市场进一步分化。这种分化,既表现在销售端,人口净流入的核心城市不愁卖,而曾经被高周转裹挟的城市和地块已近卖不动;也表现在房企投资端,核心城市的土拍市场竞争分外激烈。根据目前的行业数据,国有房企的市场份额将进一步提升,原因在于国有企业“让利与民”的天然属性,在房地产行业利润日渐微薄的情形下,国有企业强大的股东背景和优质杠杆优势将愈发明显。
房企杠杆分为三类,经营杠杆、财务杠杆与合作杠杆。其中,主要通过预售、供应商垫资形式存在的低成本经营杠杆一度是房企眼中的优质杠杆。但在限售制度和金融监管介入,财务杠杆也无法实现盈利目标的前提下,经营杠杆失去能效,迫于债务压力的一部分房企铤而走险,陷入非吸非集泥潭。对这种房企而言,时代是其最大的α,也让其在经济换挡时原形毕露。
未来,房地产行业投资的逻辑将围绕以核心城市复苏为中心,在这些核心城市拥有优质稀缺地块的企业,或将继续发挥领先优势;此外,围绕“中特估”,以国央企估值修复为中心,国央企享有天然优势,销售、拿地、融资端均有显现,而股权融资的放开,也将进一步放大该优势。在此过程中,被信用误杀的民营企业,也将获得退出更换赛道或重整旗鼓的机会。
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